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北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,新西兰的租金收益率已经降至20年来的最低水平

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11月29日电
新西兰天维网近日刊文称,报告指出,20年来,新西兰“租房一代”的数量翻了一番。不过,尽管越来越多的新西兰人选择租房,但是租金的上涨速度仍赶不上房价。而房价、创纪录水平的净移入移民数量、房屋所有率的下降等,都会对租赁市场施加更大压力,这些成本又可能会被转嫁给租户。

2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

文章摘编如下:

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

新西兰的租金收益率已经降至20年来的最低水平。这对“租房一代”(Generation
Rent)意味着什么?

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

收益率指年租金与总房价之比,反映的是购买出租物业的回报。在新西兰全国各地,根据房产类型和郊区不同,收益率介于2%至9%之间。

北京房租的涨幅算多吗?

目前,导致租金收益率下降的因素主要有:住宅地税因CV重估而有可能大幅上涨;各地高低不等的基础设施建设费用;以及新政府即将通过的Healthy
Homes Guarantee Bill可能带来的房屋改造支出。

上涨原因何在?

另一方面,根据新西兰统计局刚刚发布的,一系列关于家庭收入和经济的报告显示,家庭可支配收入最多为62亿纽币,但消费则最多可达85亿纽币。

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

这意味着,新西兰人的消费超过了他们的支出,外出就餐、酒店、交通、住房和公用事业方面的花费出现增长。换言之,大多数人自2012年以来就没有存钱。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

从表面上看,大部分物品正在变得越来越昂贵,这意味着租金也有可能随之上涨。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

“租房一代”指的是这样一类家庭:一家人中至少有一人有收入,买不起入门级别的房产,又被称为“中等家庭”(intermediate
households)。

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

2015年的一份建筑研究报告指出,20年来,新西兰全国范围内这一群体的数量翻了一番,在奥克兰则增长了182%,数量近20万户。

房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

现在,尽管越来越多的人选择租房(出租物业总数达609000套),但是租金的上涨速度仍赶不上房价。

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

根据CoreLogic的数据,一方面首次购房者人数有所增加,另一方面同比销售额却下降了25%。在房屋租赁方面,新西兰全国范围内的租金收益率为3.1%,既是去年9月以来的最低水平,也创下20年来的最低纪录。

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

之所以会出现这种情况,是因为租金和房价的波动周期不一定一致。在2012年以前,租金的上涨幅度与通胀率大致相当。而从2012年年中开始,租户的需求出现增加,租金的涨幅也随之超过通胀率——2012年年中至今,市场房屋存量预计增加了105000套,其中70000套为出租房屋。

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

由此看来,买房代价很大,租房代价也不遑多让。

张大伟还提到,目前为止,很多银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用。贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

未来会如何?新西兰许多出租房屋不合标准,这已算不上秘密,租客无疑会欢迎政府关于“确保出租房屋温暖干燥”的承诺。业主则可能不会那么开心,因为他们面临着要负担安装热泵、接受调查和实施改造等合规成本的前景。

租售比困局

不过,这些成本并不一定能通过租金上涨得到“回收”,因为租金要受同类地产的区域价格影响,也受租客的支付能力限制,进而与工资和薪酬水平挂钩。

除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

此外,房价、创纪录水平的净移入移民数量、房屋所有率的下降,以及以Airbnb形式的旅游业,都会对租赁市场施加更大压力,这些成本都有可能会被转嫁给租户。

赵秀池认为,目前出租收益率较低,甚至收不回住房投资的利息,是房租上涨加快的一个主要原因。张大伟则表示:“租金的绝对值对比收入虽属高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%到2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。”

按照过往模式判断,在市场行情下一波动荡到来前,租金涨幅很可能仍将延续与通胀率类似的模式,但谁也不能确保这一预测万无一失。

在胡景晖看来,北京楼市的租售比问题是一个困局。他对《中国经济周刊》记者说:“衡量一座城市的房租水平,还要看房租占年轻人收入的多大比重,超过40%就是一个比较沉重的负担了。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。而北京大部分年轻人还处于一种合租状态,租金就已占到收入的40%到50%。为什么出现这么多月光族?因为房租占去一半,平时看个电影、吃个饭、谈个恋爱,基本上就月光了。从这个角度讲,我们年轻人的租房压力大于发达国家。”

“房租翻一番,且房价跌一半,租售比就能达到一个合理水平。但这种情况能接受吗?房租翻一番,老百姓受不了;房价跌一半,金融市场受不了。所以这个问题就无解了。”胡景晖说。

那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

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